Сплануйте фінансування до того, як покупець закохається в наступне житло.

Home Equity Conversion Mortgage for Purchase (нова вкладка) може дозволити покупцю віком від 62 років, який відповідає вимогам, поєднати власні кошти з коштами HECM для купівлі основного житла. Це може усунути обов’язковий щомісячний платіж за основною сумою та процентами, але не податки на нерухомість, страхування, утримання, внески асоціації чи інші зобов’язання за кредитом.

Де агент долучається до розмови

Старші власники житла часто вирішують більше, ніж питання фінансування. Вони можуть обирати менше житло, переїзд ближче до сім’ї, скорочення догляду, поліпшення доступності, збереження більшої ліквідності порівняно з купівлею повністю за власні кошти або уникнення обов’язкового щомісячного іпотечного платежу.

Корисна послідовність така:

1. визначити житлову мету
2. порівняти власні кошти, традиційне фінансування та HECM for Purchase
3. зрозуміти обов’язковий внесок покупця та залишок ліквідних коштів
4. визначити вимоги нерухомості й проживання
5. залучати родину та інших консультантів, коли цього хоче покупець
6. пройти обов’язкове незалежне консультування та перевірку кредитора
7. шукайте житло в межах плану.

Що робить HECM for Purchase

Покупець вносить власні кошти й використовує кредитні кошти HECM для завершення купівлі в одній угоді. Зазвичай немає обов’язкового щомісячного іпотечного платежу за основною сумою та процентами, поки умови кредиту належно виконуються.

Залишок кредиту зазвичай зростає з додаванням відсотків, внесків іпотечного страхування, профінансованих витрат і додаткових виплат. Покупець зберігає титул і відповідальність за витрати на об’єкт, утримання та вимоги основного проживання.

Це не купівля без початкового внеску. Необхідна грошова інвестиція може бути значною й залежить від чинних розрахунків програми, віку та статусу покупців, ставок, об’єкта, вартості, наявних зобов’язань і витрат угоди.

Три шляхи для порівняння

Сплатити власними коштами

Покупець вкладає більше доступних активів у житло й не має іпотечного боргу, але після завершення угоди може зберегти менше ліквідних коштів.

Скористатися традиційною іпотекою

Покупець може внести менше коштів на закритті, але бере на себе обов’язковий щомісячний платіж основної суми й відсотків за умови відповідності вимогам і умовам програми.

Використати HECM for Purchase

Покупець зазвичай вносить більше, ніж традиційний початковий внесок, не має обов’язкового щомісячного платежу основної суми й відсотків і приймає зростання боргу, профінансовані витрати, поточні обов’язки щодо об’єкта та ймовірні спадкові компроміси.

Порівняння потребує актуальних цифр для того самого покупця й житла. Загального відсотка недостатньо.

Питання нерухомості, які слід порушити до пропозиції

Нерухомість за програмою HECM for Purchase має відповідати чинним вимогам FHA і HECM та стати основним місцем проживання покупця. Завчасно поруште такі питання:

• статус проєкту кондомініуму та відомості про асоціацію
• відповідність житла заводського виготовлення вимогам, права власності, фундамент, прибудови та земля
• строки нового будівництва та отримання дозволу на заселення
• необхідний ремонт і стан нерухомості
• змішане використання, додаткові житлові одиниці, великі ділянки чи незвичні особливості
• структура трасту, прав власності, участі чоловіка чи дружини, володіння та проживання
• доступність і вартість страхування
• процедури схвалення асоціацією або права першочергової відмови
• заплановані строки проживання
• внески продавця та їх відображення в договорі.

Не припускайте, що проблему можна буде вирішити після прийняття пропозиції. Перш ніж покладатися на нерухомість або структуру договору, підтвердьте, як їх розглядає чинна програма.

Що покупець усе одно оплачує

Власник залишається відповідальним за:

• податки на нерухомість
• страхування власника житла
• страхування від повені, коли воно потрібне
• внески асоціації, якщо застосовуються
• утримання та ремонт
• інші обов’язкові платежі за нерухомість
• дотримання вимог щодо основного місця проживання та кредитних зобов’язань.

Якщо покупець не може оплачувати податки на житло, страхування, внески, комунальні послуги й утримання, скасування обов’язкового іпотечного платежу не робить будинок фінансово доступним.

Мають значення учасники та проживання в житлі

Запитайте завчасно:

• Хто володітиме житлом?
• Хто там житиме?
• Які вік і статус чоловіка та дружини?
• Чи очікується, що хтось залишиться в житлі, якщо позичальник помре або переїде?
• Право власності оформлене особисто чи через траст?
• Що станеться, якщо комусь потрібен догляд поза домом?
• Хто згодом займатиметься нерухомістю й кредитом?

Питання подружжя, права власності, проживання та членів домогосподарства, які не є позичальниками, можуть мати серйозні наслідки. Загальної відповіді сайту недостатньо для конкретної структури. Залучіть до розгляду Nick, консультанта HECM та відповідних юридичних або спадкових фахівців.

Консультування — частина плану

Особи, на яких поширюється правило HUD щодо консультування HECM, мають пройти консультацію в незалежного консультанта, схваленого HUD, перш ніж кредитор зможе повністю опрацювати заявку або отримати номер справи FHA за відповідною процедурою. Консультація пояснює кредит, витрати, зобов’язання та альтернативи. Сертифікат підтверджує проходження консультації; він не є схваленням кредиту й не засвідчує його придатності для вас.

Агент має сприймати консультування як захист і необхідний етап графіка, а не перешкоду продажу.

Що я надаю агенту

З дозволу покупця та через схвалену процедуру я можу надати:

• актуальні рекомендації щодо програми й нерухомості
• орієнтовний внесок покупця та структура витрат на угоду
• порівняння з оплатою власними коштами та традиційним фінансуванням
• пояснення механізмів плану виплат і зростання залишку боргу
• перелік запитань про нерухомість, чоловіка чи дружину, права власності, проживання та фінансування
• залежності строків консультації, оцінки, перевірки ризиків і завершення угоди
• фактичне спілкування кредитора зі стороною продавця
• документально підтверджені припущення та невирішені питання.

Я не надаю юридичних, податкових, інвестиційних, страхових, спадкових порад, порад щодо нерухомості чи пільг, а також оцінки чи інспекції.

Що мені потрібно від агента

Для попереднього розгляду без персональних даних:

• приблизний вік або віковий діапазон покупця
• загальні відомості про чоловіка, дружину або склад домогосподарства
• цільовий район і тип нерухомості
• орієнтовний діапазон ціни
• приблизний діапазон доступного внеску
• питання продажу нинішнього житла або погашення кредиту
• цільові строки
• житлова проблема, яку покупець хоче вирішити
• відоме питання нерухомості чи договору.

Не надсилайте імена клієнтів, контакти, дати народження, залишки рахунків, документи, номери соціального страхування (Social Security) чи іншу чутливу інформацію через сторінку сценарію.

Перелік перевірок пропозиції

• □ Переглянуто покупця та склад домогосподарства
• □ Обов’язковий внесок оцінено за актуальними припущеннями
• □ Джерело й строки коштів перевірено до переказу
• □ Статус і строки консультування визначено
• □ Порушено питання типу нерухомості та відповідності проєкту
• □ Обговорено строки проживання
• □ Оплачувані продавцем пункти перевірено за чинними правилами програми
• □ Пояснено вимоги оцінки та нерухомості
• □ У посильності враховано податки, страхування, внески та утримання
• □ Запропоновано обговорити родину, спадщину, догляд і переїзд
• □ Порівняно власні кошти, традиційне фінансування й HECM
• □ Ніхто не обіцяв коштів, вартості, відповідності, схвалення чи закриття

Поширені запитання агентів

Скільки покупець має внести?

Потрібен актуальний індивідуальний розрахунок. Важливі вік, ставки, прийнятна вартість, ліміти програми, об’єкт, витрати та інші факти. Не рекламуйте фіксований відсоток.

Чи може покупець використати подаровані кошти?

Не припускайте, що джерело коштів прийнятне. Чинні правила HECM for Purchase визначають грошовий внесок покупця та документи. Підтвердьте джерело, перш ніж покупець переказуватиме кошти чи покладатиметься на них.

Чи може продавець оплатити витрати на закриття угоди?

Внески продавця та платежі зацікавлених сторін підпорядковуються чинним правилам FHA й угоди. Розгляньте запропонований договір і витрати, перш ніж обіцяти їх врахування.

Чи може покупець купити житло до продажу нинішнього?

Можливо, але важливі відповідність вимогам, обтяження, доступні кошти, проживання в житлі, строки та загальний план. Перш ніж складати договір, потрібен індивідуальний розгляд.

Чи є обов’язковий щомісячний платіж?

Зазвичай обов’язкового щомісячного платежу основної суми й відсотків немає. Власник однаково має сплачувати витрати на нерухомість і виконувати всі кредитні зобов’язання. Правила HECM зазвичай дозволяють добровільні платежі.

Спочатку надайте мені житлове запитання та приблизні цифри.

Я зв’яжуся з агентом, а не з клієнтом, названим у початковому повідомленні. Якщо спільна розмова доречна, вона відбудеться з дозволу покупця й за затвердженою процедурою.

Ця сторінка містить загальну інформацію для фахівців із нерухомості. Це не рекомендація, схвалення кредиту, зобов’язання надати кредит, обіцянка певної суми коштів, рішення щодо відповідності об’єкта вимогам або юридична, податкова, спадкова, інвестиційна чи страхова консультація, порада щодо соціальних виплат, оцінки, технічного огляду або нерухомості. Вимоги HECM, розрахунки, витрати та доступні варіанти можуть змінюватися. Відповідність вимогам і доцільність кредиту потребують індивідуального розгляду та обов’язкової незалежної консультації. Усі кредити залежать від подання заявки й документів, перевірки ризиків, кредитоспроможності та схвалення об’єкта нерухомості. Не всі заявники або об’єкти відповідатимуть вимогам.

Nick Cunningham · Кредитний фахівець · NMLS #907393 Іпотечні послуги надаються через Golden Bay Mortgage Group · NMLS #1403489 · Ліцензовано в California · Рівні житлові можливості.

Продовжуйте досліджувати

Оновлення статусу має повідомляти, що змінилося та що буде далі.Допоможіть покупцю підготуватися, не покладаючи на агента перевірку кредитоспроможності.Партнер із фінансування, який залишається поруч упродовж угоди.