Комісійний дохід зменшився. Чи можуть заощадження допомогти вам відповідати вимогам?

Особа, яка отримує комісійні, може водночас мати міцний фінансовий стан і низький середній дохід за останній період. Якщо цього року продажі сповільнилися, звичайний щомісячний розрахунок співвідношення боргу до доходу може не відображати повної фінансової картини.

Підтверджені активи іноді можуть дати змогу скористатися іншим способом оцінювання відповідності вимогам для отримання іпотечного кредиту. Це не означає, що кредитор ігнорує здатність погашати кредит, борги або щомісячний платіж. Це означає, що залежно від програми кредитор може враховувати активи, дохід або їх поєднання.

§ 1026.43 Мінімальні стандарти для операцій, забезпечених житлом (нова вкладка) · Що таке правило оцінки здатності погашати кредит? (нова вкладка)

Почніть із перевірки стандартного варіанта на основі доходу

Не вважайте, що один квартал зі слабкими результатами автоматично виключає комісійний дохід із розгляду. Федеральні настанови щодо оцінювання здатності погашати кредит дозволяють кредитору оцінювати нерегулярний дохід, якщо його метод належним чином ураховує таку нерегулярність. Кредитору все одно потрібні надійні документи, що підтверджують дохід, який він ураховує.

§ 1026.43 Мінімальні стандарти для операцій, забезпечених житлом (нова вкладка)

Попросіть кредитора пояснити розрахунок доходу в доларах: які роки чи місяці було розглянуто, чи вплинув на результат дохід від початку поточного року до сьогодні та яких документів іще бракує. Якщо підтверджений середній комісійний дохід дає змогу отримати прийнятний кредит, альтернативна програма може бути непотрібною.

Це відрізняється від іпотечного кредиту на основі банківських виписок для власника бізнесу. Найманий працівник, який отримує комісійні, уже може мати стандартні документи про заробітну плату й комісійні. Проблема не обов’язково полягає у відсутності документів. Можливо, підтверджений середній дохід більше не дає змоги обслуговувати запитуваний платіж.

Розберіться у двох підходах на основі активів

Метод вичерпання активів зазвичай перетворює прийнятні активи на розрахунковий потік доходу, що враховується для кваліфікації. Формула, прийнятні типи рахунків, відрахування та обов’язкові резерви залежать від кредитора й програми. Цей метод не обов’язково вимагає щомісяця витрачати розраховану суму.

Програма ATR-In-Full компанії Acra Lending передбачає інший метод: прийнятних ліквідних активів має бути достатньо для покриття залишку кредиту. Acra вимагає виписки з рахунку, активи на якому враховуються для кваліфікації. Це метод конкретного продукту, а не універсальне правило іпотечного кредитування чи той самий розрахунок, що й перетворення активів на щомісячний потік доходу.

Acra Lending: ATR-In-Full (нова вкладка)

Фраза «Без DTI» може вводити в оману. Правила CFPB зазвичай вимагають обґрунтованого й добросовісного визначення здатності погашати кредит. Кредитори враховують іпотечний платіж, пов’язані з житлом витрати, відомі одночасно отримувані кредити, поточні борги та кредитну історію, водночас перевіряючи дохід або активи, на які вони покладаються.

§ 1026.43 Мінімальні стандарти для операцій, забезпечених житлом (нова вкладка) · Що таке правило оцінки здатності погашати кредит? (нова вкладка)

Відокремте активи, що враховуються для визначення відповідності вимогам, від коштів, доступних для витрат

Виписка з рахунку з великим залишком — це лише відправна точка. Запитайте, які активи є прийнятними, як оцінюють ринкові цінні папери, чи застосовують інший підхід до пенсійних коштів і які суми потрібно відняти для першого внеску, витрат на закриття угоди або іншого запланованого використання.

Гіпотетичний приклад: покупець, який працює, має $1.2 мільйона потенційно прийнятних ліквідних активів і хоче отримати іпотечний кредит на $420,000. Для купівлі також потрібні перший внесок у розмірі $180,000 і $25,000 на закриття угоди та передплачені витрати. Покупець хоче зберегти $100,000 на надзвичайні ситуації та на випадок нерівномірного комісійного доходу протягом року. Отже, до будь-яких коригувань кредитора, податків чи інших зобов’язань залишається $895,000. Саме кредитор, а не цей розрахунок шляхом віднімання, визначає, чи відповідають рахунки та кредит умовам конкретної програми.

Не випускайте з уваги ліквідні кошти, що залишаться. Кредит може відповідати методу андеррайтингу, але водночас робити домогосподарство надто залежним від продажу інвестицій під час падіння ринку або спаду комісійного доходу. Я б спочатку визначив мінімальний резерв, а потім з’ясував, які ціна купівлі та структура кредиту дадуть змогу його зберегти.

Перш ніж переміщувати кошти, проаналізуйте податкові наслідки

Для відповідності кваліфікаційним вимогам не завжди потрібно продавати активи з інвестиційного рахунку, але кошти для закриття угоди мають бути фактично доступними в належний строк. Продаж оподатковуваних інвестицій може призвести до прибутків або збитків. Зняття пенсійних коштів може спричинити оподаткування за ставками для звичайного доходу, а в деяких випадках — додатковий податок за дострокове отримання коштів. Правила доступу до коштів пенсійного плану також різняться.

Фінансові труднощі, дострокове зняття коштів і позики (нова вкладка)

Запитайте кредитора, чи рахунок має лише підтверджувати здатність погашати кредит, чи з нього потрібно надати кошти під час закриття угоди. Потім проконсультуйтеся з податковим фахівцем щодо конкретних активів, які ви плануєте продати. Не варто вже після ухвалення рішення щодо кредиту дізнатися, що збереження одного з варіантів іпотеки призвело до податкових витрат, яких можна було уникнути, або зменшило довгострокові заощадження, на яких ґрунтується план.

Порівнюйте самі кредити, а не лише способи отримання схвалення

Кредит на основі активів може мати іншу ціну, комісії, вимоги до першого внеску чи умови, ніж варіант, кваліфікація за яким ґрунтується на доході. Запросіть письмові розрахунки для однакових суми кредиту, об’єкта нерухомості, першого внеску та періоду фіксації ставки. CFPB рекомендує порівняти ставку, загальний щомісячний платіж, початкові витрати за кредитом, суми, які кредитор надає для покриття витрат на закриття угоди (lender credits), суму коштів, потрібну для закриття угоди, і вартість запозичення за п’ять років.

Порівняйте пропозиції щодо кредиту та домовляйтеся про кращі умови (нова вкладка)

Річна відсоткова ставка (APR) може бути корисною, оскільки вона враховує процентну ставку й певні збори, але самої її недостатньо для порівняння кредитів із фіксованою та регульованою ставкою або кредитів з іншими відмінностями у структурі. Також ознайомтеся з умовами коригування ставки, положеннями про дострокове погашення та загальною сумою необхідних коштів.

У чому різниця між процентною ставкою за іпотечним кредитом і річною відсотковою ставкою (APR)? (нова вкладка)

Перш ніж рухатися далі, дайте відповідь на одне запитання щодо домогосподарства: якщо комісійний дохід залишатиметься нижчим протягом двох років, чи вистачатиме регулярного грошового потоку для здійснення платежів без постійного продажу активів, завдяки яким кредит відповідав кваліфікаційним вимогам? Схвалення кредиту та його довгострокова посильність пов’язані, але це не одне й те саме рішення.

• Покажіть мені звичайний розрахунок комісійного доходу, перш ніж ми змінимо метод.

• Які активи приймає ця програма та які відрахування чи вимоги до резервів застосовуються?

• Скільки ліквідних коштів залишиться після закриття угоди за кожним варіантом?

• Чи відрізняються ставка, комісії, строк або умови платежів від кредиту, право на який визначають за доходом?

Ваш наступний крок

Якщо ваші комісійні доходи зменшилися, але ви маєте значні заощадження, попросіть порівняти три чітко позначені варіанти: стандартне визначення права на кредит за доходом, визначення права на кредит через розрахункове використання активів як джерела доходу (asset depletion) та будь-який доступний кредитний продукт, для якого оцінюють покриття боргу активами (asset coverage). Зведіть на одній сторінці розмір платежу, резерви, що залишаться, і податкові наслідки. Людина, яка особисто вас підтримує, має допомогти вам зрозуміти не лише те, як виконати вимоги для отримання кредиту, а й те, як сімейний бюджет витримуватиме це боргове навантаження після завершення угоди.

Доступність програми та відповідність її вимогам залежать від нерухомості, позичальника, кредитора й чинних письмових правил. Ця стаття має освітній характер і не є схваленням кредиту чи пропозицією відсоткової ставки.