Los ingresos por comisiones disminuyeron. ¿Pueden sus ahorros ayudarle a calificar?

Una persona que recibe ingresos por comisiones puede tener al mismo tiempo un balance financiero sólido y un promedio reciente de ingresos bajo. Si las ventas disminuyeron este año, es posible que el cálculo mensual habitual de la relación deuda-ingresos no refleje toda la situación financiera.

A veces, los activos verificados pueden respaldar una vía distinta para calificar para una hipoteca. Eso no significa que el prestamista ignore la capacidad de pago, las deudas o el pago mensual. Significa que el prestamista puede basarse en los activos, los ingresos o una combinación de ambos, según el programa.

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Comience por evaluar la vía habitual basada en los ingresos

No suponga que un solo trimestre de baja actividad elimina automáticamente los ingresos por comisiones de la evaluación. Las pautas federales sobre la capacidad de pago permiten que un acreedor evalúe los ingresos irregulares cuando su método toma razonablemente en cuenta ese patrón. El prestamista aun así necesita registros confiables que respalden los ingresos que utiliza.

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Pida al prestamista que explique el cálculo de los ingresos con cifras en dólares: qué años o meses revisó, si los ingresos acumulados en lo que va del año en curso cambiaron el resultado y qué documentos siguen faltando. Si el promedio de comisiones respaldado por la documentación permite obtener un préstamo viable, quizá no sea necesario recurrir a un programa alternativo.

Esto es diferente de una hipoteca basada en estados de cuenta bancarios para el propietario de un negocio. Es posible que un empleado que recibe comisiones ya tenga registros convencionales de salarios y comisiones. El problema no es necesariamente la falta de documentación. Puede ser que el promedio documentado ya no respalde el pago solicitado.

Entienda los dos enfoques basados en activos

Por lo general, el método de agotamiento de activos convierte los activos elegibles en un flujo calculado de ingresos que cuentan para calificar. La fórmula, los tipos de cuenta elegibles, las reducciones y las reservas requeridas dependen del prestamista y del programa. Este método no exige necesariamente gastar cada mes el importe calculado.

El programa ATR-In-Full de Acra Lending describe un método diferente: los activos líquidos que cuentan para calificar deben cubrir el saldo del préstamo. Acra exige estados de cuenta de la cuenta utilizada para calificar. Este es un método específico de ese producto, no una regla hipotecaria universal ni el mismo cálculo que convierte los activos en un flujo mensual de ingresos.

Acra Lending: ATR-In-Full (nueva pestaña)

La frase “Sin DTI” puede ser engañosa. Por lo general, las reglas de la CFPB exigen una determinación razonable y de buena fe de la capacidad de pago. Los acreedores consideran el pago de la hipoteca, los costos de vivienda relacionados, los préstamos simultáneos conocidos, las deudas actuales y el historial crediticio, a la vez que verifican los ingresos o activos en los que se basan.

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Distinga entre los activos que cuentan para calificar y el efectivo disponible para gastar

Un estado de cuenta con un saldo elevado es solo el punto de partida. Pregunte qué activos son elegibles, cómo se valoran los valores negociables, si los fondos de jubilación reciben un tratamiento diferente y qué importes deben descontarse para el pago inicial, los costos de cierre u otro uso previsto.

Ejemplo hipotético: un comprador que trabaja tiene $1.2 millones en activos líquidos potencialmente elegibles y quiere una hipoteca de $420,000. La compra también exige un pago inicial de $180,000 y $25,000 para los costos de cierre y gastos pagados por adelantado. El comprador quiere reservar $100,000 para emergencias y para un año de ingresos irregulares por comisiones. Eso deja $895,000 antes de cualquier ajuste del prestamista, impuesto u otra obligación. Es el prestamista, y no esta resta, quien determina si las cuentas y el préstamo cumplen los requisitos de un programa específico.

Mantenga claramente visible la liquidez que conservará. Un préstamo puede satisfacer un método de evaluación crediticia y, aun así, dejar al hogar demasiado dependiente de vender inversiones durante una caída del mercado o una disminución de las comisiones. Yo decidiría primero la reserva mínima y luego evaluaría qué precio de compra y qué estructura del préstamo la protegen.

Revise las consecuencias tributarias antes de mover el dinero

Calificar no siempre exige liquidar una cuenta de inversión, pero los fondos para el cierre deben estar realmente disponibles cuando corresponda. Vender inversiones sujetas a impuestos puede generar ganancias o pérdidas. Retirar dinero de una cuenta de jubilación puede generar impuestos sobre los ingresos ordinarios y, en algunos casos, un impuesto adicional por una distribución anticipada. Las reglas de acceso también varían según el plan.

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Pregunte al prestamista si una cuenta solo debe documentar la capacidad de pago o si debe aportar efectivo al cierre. Luego consulte a un profesional de impuestos sobre los activos específicos que vendería. No espere hasta después de la decisión sobre el préstamo para descubrir que conservar una opción hipotecaria generó una factura tributaria evitable o redujo los ahorros a largo plazo que respaldan el plan.

Compare el préstamo, no solo la vía de aprobación

Un préstamo basado en activos puede tener precios, cargos, requisitos de pago inicial o condiciones diferentes de una opción para la que se califica según los ingresos. Solicite estimaciones por escrito que usen el mismo monto del préstamo, la misma propiedad, el mismo pago inicial y el mismo período de fijación de la tasa. La CFPB recomienda comparar la tasa, el pago mensual total, los costos iniciales del préstamo, los créditos del prestamista, el efectivo necesario para el cierre y el costo del préstamo durante cinco años.

Compare y negocie sus ofertas de préstamo (se abre en una pestaña nueva)

La APR (tasa porcentual anual) puede ser útil porque incorpora la tasa de interés y ciertos cargos, pero no basta por sí sola al comparar préstamos de tasa fija y de tasa ajustable u otras estructuras diferentes. Lea también las condiciones de ajuste, las disposiciones sobre el pago anticipado y el requisito total de efectivo.

¿Cuál es la diferencia entre la tasa de interés de una hipoteca y la APR (tasa porcentual anual)? (se abre en una pestaña nueva)

Antes de continuar, responda una pregunta sobre su hogar: si las comisiones permanecen más bajas durante dos años, ¿puede el flujo de efectivo habitual seguir cubriendo el pago sin tener que vender repetidamente los activos que permitieron calificar para el préstamo? La aprobación y la sostenibilidad están relacionadas, pero no son la misma decisión.

• Muéstreme el cálculo habitual de los ingresos por comisiones antes de que cambiemos de método.

• ¿Qué activos acepta este programa y qué reducciones o reservas se aplican?

• ¿Cuánto dinero líquido queda después del cierre con cada opción?

• ¿Son la tasa, los cargos, el plazo o las características del pago diferentes de los del préstamo para el que se califica según los ingresos?

Tu siguiente paso

Si las comisiones han disminuido, pero sus ahorros son sólidos, solicite tres comparaciones claramente identificadas: calificación según los ingresos habituales, agotamiento de activos y cualquier producto disponible basado en la cobertura de activos. Muestre en la misma página el pago, las reservas que se conservarán y las consecuencias fiscales. Una persona real que lo apoye debería ayudarle a entender no solo cómo se califica para el préstamo, sino también cómo el hogar podrá sostenerlo después del cierre.

La disponibilidad y la elegibilidad del programa dependen de la propiedad, el prestatario, el prestamista y las pautas escritas vigentes. Este artículo es educativo y no constituye una aprobación de préstamo ni una cotización de tasa.